三河法院判决她人房产限期过户给中介员工遭质疑

　　导读：近日，河北省三河市法院审理了一起房产纠纷案引起了媒体的关注。其中，最引起质疑的就是：法院要求未签署任何合同的房主本人限期将个人独有的房产过户给中介员工。对此，首都著名资深律师金晓光作为该房产权人的代理人，认为法院判决违反物权法第一百零六条。同时，一审认为的“表见代理”明显错误。为此，经房屋产权人邵女士的授权，已上诉到廊坊市中级人民法院。结果如何?媒体将拭目以待!

　　文︱金晓光

　　(作者概况：金晓光律师为首都资深刑事辩护律师。2010年被评为北京市优秀刑事辩护律师。2012年在中国足坛反腐扫黑风暴中，因担任中国足协主席谢亚龙的辩护律师而闻名，是多家主流媒体的法务顾问，也是《北京青年报》法律圆桌节目嘉宾、共青团中央主管《中华儿女》(海外版)中国影响力法制栏目的特约专家，注有微信公众号：晓光说案)

　　近日，河北省三河市人民法院判决了一起房产中介员工代理自己员工买房的奇怪案例，由此引发争议，应引起购房和售房者的注意。

　　在这起房屋买卖合同纠纷案件中，房屋买受人沈某是三河市兴达恒远房地产经纪有限公司房产经纪人，专业从事房屋买卖中介，沈某诉“出卖人”邵女士签订房屋买卖合同后违约，要求继续履行房屋买卖合同，邵女士答辩称房屋买卖合同非自己所签，自己知道后，就通知沈某和中介方三河市兴达恒远房地产经纪有限公司，告知其买卖合同无效，并出具了寄送通知的特快专递单，但沈某法庭上称没收到。

　　三河市兴达恒远房地产经纪有限公司销售经理张某为同事沈某作证称是自己从头到尾代理的沈某买房一事，称是自己和邵女士夫妇谈的。

　　面对不是自己签名的房屋买卖合同，邵女士发现一个非常奇怪的情况，就是房屋买卖合同上买受人先写的是王某允，身份证号是342127******06468x，后来改成沈某，但补充协议上，又注明沈某有权指定贷款人及过户名，既然是沈某买房，为什么过户不写沈某自己的名字?邵女士一脸疑惑，经过了解得知，沈某恰恰是兴达恒远房地产经纪公司经纪人，网上沈某作为兴达经纪人出售具体小区和户型的房屋广告比比皆是，邵女士明白了。而法庭调查查明房屋买卖合同的填写是兴达恒远房地产经纪公司销售经理张某操作，由此，邵女士代理律师对张某的证言提出质疑，指出证人张某是销售经理，沈某是经纪人，是张的下属，房屋买卖合同上买受人先写的是王某允，身份证号是342127******06468x，后改成沈某，房屋并非沈某购买，张某辩解说是和王某允没有谈成，然后改成沈某，沈某一直想买房，张某的说法令人更生奇怪：既然张某知道沈某一直想买房，为什么不首先考虑沈某?为什么是在和王某允没谈成的情况下，填写买受人是本公司员工的沈某?既然沈某一直想买房，为什么张某又搞个补充协议，在补充协议上明确要求沈某有权指定贷款人及过户名?张某这样操作是想干什么?由此邵女士代理律师认为沈某和张某作为中介经纪人存在借名囤房炒房的情况，提出张某与案件处理有较大利害关系，其证言存在虚假不应采纳。另外，法庭调查查明沈某没有与邵女士签订房屋买卖合同，沈某是三河市兴达恒远房地产经纪有限公司房产经纪人，与证人张某是同事，涉案房屋是邵女士“单独所有”，房产证上有专门注明。张某称当时其让邵女士的爱人贺先生写了一份邵女士的委托书，该委托书存放在兴达恒远房地产经纪公司，因为比较相信，所以没有让邵女士追认。

　　三河市人民法院判决认为涉案房屋办理抵押注销时间在《房屋买卖合同》签订之后的履行过程中，故证人证言与合同履行情况相互印证，认为邵女士是在履行房屋买卖合同，贺先生构成表见代理，对邵女士的质疑只字未提，判决沈某胜诉，判令邵女士履行房屋买卖合同，限期配合沈某过户，将房屋交付给沈某，详细情况可查阅法院判决书。

　　邵女士认为，三河市人民法院没有查清事实，对于张某与案件处理的利害关系只字不提，采信了张某的片面证言，张某实际上是临时借用下属沈某的名买房，也就是囤房，张某与案件处理结果有较大利害关系，其证言不应采信，另外，贺先生无权代理出售房屋，也不构成所谓的表见代理，三河市人民法院判决是错误的，因此邵女士提起了上诉，廊坊市中级人民法院已经受理。

　　廊坊市中级人民法院于2016年8月5日对双方进行了公开法庭询问。

　　本案存在两个关键法律问题，一是本案是否构成表见代理，二是作为房屋的权利人，邵女士的房屋被无权处分的人处分了，邵女士能否收回房屋?法律有怎样的规定?

　　在法庭的询问中，邵女士代理律师指出表见代理的构成要件之一就是相对人须为善意，即相对人不知行为人的行为系无权代理行为。本案中，涉案房产证上的名字明确是邵女士，并且产权醒目地注明是单独所有，作为房产经纪人的沈某并不是善意取得房屋，沈某知道贺先生无权代理，证人张某说让贺先生写了份邵女士的委托书存放在公司就表明沈某知道贺先生无权代理;表见代理的构成要件之二是须行为人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为成立的有效要件即不得违反法律和社会公德等。本案中，沈某和张某均为房产经纪人，买受人填写的是沈某，补充协议注明沈某有权指定过户名，考虑到沈某是经纪人，和中介张某又在同一中介公司，因而邵女士有理由认为沈某和张某作为中介是借名购房的囤房行为，是一种不道德的行为，尽管无权处分人贺先生同意，但不能否定这种不道德的行为，表见代理的两个要件有一个不符合就构不成表见代理，本案两个都不符合，所以很难构成表见代理。对此，沈某律师称邵女士代理律师提出的表见代理的构成要件是学术探讨，不是法律规定。

　　关于邵女士能否收回房屋，邵女士律师指出物权法第一百零六条规定：

　　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。

　　(一)受让人受让该不动产或动产是善意的;

　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　物权法这条规定对保护物权所有人的权利具有重要意义，只要存在上面两条中任何一条，房屋都不能判给受让人。本案中，沈某受让并非善意，而且房屋买卖合同没有实际履行，房屋不仅没有过户登记，也没有交付，买受人沈某连起码的首付款都没有付，仅仅支付了2万定金，所以三河市人民法院判决邵女士配合沈某过户，完全违反了物权法第一百零六条规定，判决是应该撤销的。针对三河市法院判决是否违反物权法第一百零六条，沈某代理律师没有明确回应。

　　三河市兴达恒远房地产经纪有限公司员工是否存在借名囤房的情况，本案能否构成表见代理，无权处分人处分了邵女士的房屋，在没有登记、没有交付、没有支付首付款的情况下，法院能否判决邵女士限期配合沈某过户交付房屋?

　　河北省廊坊市中级人民法院会怎样判决，我们拭目以待。